相信大家都发现了，今年的年中黄金档新盘少之又少，但新盘开张引起市场热议的排面却少不了。
最近，五象三中板块就出了一个异常高调、有争议的新盘，而这个盘的争议在于，地价是开盘价的零头，但隔壁邻居卖2万+/㎡，它均价1.3万元/㎡入手到底是亏了，还是赚了呢?
这个问题，小鹅也很好奇，那就来一场说走就走的探盘之旅吧。
一、园林比“溪”还好卖，真假?
这个高调的争议盘就是北投溪境，位于那黄大道以东，距离坛泽站约500m，小鹅步行几分钟才到达售楼部。
▲不是宣传的200m而已
北投溪境售楼部紧挨着万科翡翠中央入口，两个盘的精神堡垒battle高度不相上下，但万科翡翠中央看起来明显更为精致上档次。
▲各有春秋
不过，看到北投溪境售楼部在35°的高温下，倒是让人眼前一亮。售楼部门口的花坛和绿植是比较有设计感的，乍一看，还以为是个公园入口。
▲售楼部
进入售楼部后，置业顾问告诉小鹅，北投溪境分为3个地块，一共约162亩，现首开一期的是85亩的二地块。
目前主推的是小高层15#楼(13层)，高层16#楼(1单元30层、2单元33层)，2梯4户，预计2024年毛坯交付。
▲项目沙盘
现在售户型有97/118/133㎡，其中，15#楼小高层有97/133㎡，16#楼有97/118㎡。
虽然是户型整体偏改善，但项目看溪视野最大化的户型是97㎡。可以看出，97㎡就是北投溪境的热门户型。
从现场拿到的户型图来看，97㎡可以做3房2厅2卫，半赠送一个进深约1.6m、长约6.4m的南向大阳台，全赠送一个进深约
2.2m、长约4m的东向阳台，主卧和北向次卧也赠送了全景飘窗。
▲97㎡户型图
这个户型送的还不少，从样板间看，各个空间通透明亮，看起来，就一个感觉，很正常的刚需户型，没有什么大问题。
▲97㎡样板间
令人不解的是，在主卧浴室旁边有一个进深约2.2m、长约4m的绿化阳台，若是做成衣帽间或储物间，业主还得额外花钱封阳台，不然也形同鸡肋。
▲97㎡主卧浴室旁的阳台
怎么看，97㎡户型东向阳台属于为了送而送，但送得多，不一定送得对。
再来看118㎡户型做4房2厅2卫，全赠送了一个约7m长的北向阳台，半赠送2个约3m长的南向阳台。
▲118㎡户型图
因约7m长的北向阳台连通了客厅和次卧，样板间将其合并打造成了一个大横厅，园林视野MAX。
▲118㎡客厅
而且，半赠送的约3m长的主卧阳台比较正常，可以并入主卧空间，也可以日常观景。
▲主卧
不过，若说观景，133㎡才是北投溪境中既能看溪，又能看园林的户型。
133㎡户型是做4房2厅3卫，全赠送了一个约7m长的北向阳台，半赠送一个约2.8m长、一个约3.5m长的南向阳台，妥妥的Plus118㎡版本。
▲133㎡户型图
同样的，133㎡也可以做成一个约7m长的大横厅，而不同的则是，南向次卧可以拥有自己的洗手间。
▲133㎡客厅、南向次卧
其实，118㎡和133㎡这两个户型的差别也不是很大，但133㎡是小高层户型，观景效果更胜一筹。
而且，97/118/133㎡这3个户型中，观“溪”的南向小阳台都是半赠送，看园林的大阳台才是全赠送，难道园林比“溪”景更美吗?
置业顾问表示，既能观“溪”，又能看园林的133㎡是北投溪境卖得最好的户型，只剩几套了。不过，15#楼是只有13层的小高层，133㎡户型一共也就23套而已。
看来，相对于观“溪”，购房者更愿意视野最大化看园林。那么，北投溪境的园林到底是如何让购房者买单的呢?
二、园林“11景”，强行凑数可还行?
北投也算是南宁楼市近2年的热门房企了，大家也都了解，它以往的项目园林风格都偏向诗情画意那一挂，北投溪境也不例外。
4月底刚开营销中心时，北投溪境就打出了园林“11景”亮相，从进门到样板间，园林都是围绕着“溪景”设计。
▲项目宣传图
听起来是挺新鲜的，但项目园林实景真能符合大家的高期待吗?
小鹅这就奉上园林实景图。
在售楼部门口最前面的是，由甲骨文、篆书、隶书、楷书等字体组合的汉字雕塑。
▲汉字雕塑
园林当中名号最响亮的，当属售楼部门口的“状元泉”。据悉，北投溪境复刻的是青秀山的状元泉，意在激励学子刻苦读书。
▲“状元泉”
“状元泉”旁就是一汪“芙池”，夏日高温，荷花都有些焉了，但意境还是有的。
▲“芙池”
而在售楼部内园林中，重中之“重”的是，据说是由500吨精品太湖石打造成型的跌瀑，名为“溪境”。
▲“溪境”
近看确实是有，水流湍急却最终汇聚成溪之感。
▲“溪境跌瀑”
再下来，就是园林的“曲水流觞”，看起来还差点意思。
▲这“曲水流觞”并不起眼
螺形的“听溪轩”坐落在园林正中间，古风名字，现代造型。在此处看的坛泽湖，也就是项目所说的“溪”，属于“反弓水”位置。
而且，现在这条“溪”两边还是黄土，难怪北投溪境首期产品越是偏向改善，越能最大化看园林。
▲是湖，也是“溪”
靠近“溪”边的还有“鲤跃龙门”和“青云径”这2处园景，同时也是存在感最低的园景，要不是仔细看，烈日炎炎之下，还真容易忽略了。
▲真一步一“景”
还有一个“云台观溪”和旋转楼梯，看着就有些勉强凑趣，没什么特别的。
▲“云台观溪”、旋转楼梯
总的来说，北投溪境的园林景点不少，但空间紧凑，意趣不够，看起来都比较“野”，“青云阶”和“云台观溪”就像强行凑数的一样。
不过，“状元泉”和“溪境”这2个景倒是看得出是花了心思的，没有很惊艳，但很独特。
值得一提的是，北投溪境的售楼部未来将会成为会所，现在已配备了室内泳池和健身器材。
▲室内泳池和健身器材
三、楼面价“3字头”，它卖1.3万/㎡起?
从产品和园林来看，在内卷严重的五象中，北投溪境的表现算是在及格线上而已，但它在市场上的热度很高。
无论是小红书，还是抖音，都有很多同行去探盘，分享北投溪境是否值得入手。
▲小红书和抖音截图
而北投溪境一开盘就能引起如此大的热议，主要还是这三点：一是地段，二是北投的营销力度比较大，三是楼面价不如豪宅邻居的零头，也不如自己均价的零头。
首先，北投溪境位于五象三中板块，板块内拥有南宁三中(五象校区)+新民实验中学(规划)两大杀手锏学校配套成为了北投溪境的营销噱头。但这两大学校周边的小区规模大，学位有限。加之该楼盘东侧规划有中学用地，未来的学区划分变数较大。
不过，好在北投溪境自身将配建1所15班幼儿园、1所42班小学，起码9年教育是在“家门口”的。
▲区位图
其次，同属五象湖板块，直线距离相差不到2.5公里兄弟盘北投时代卖得风风火火，多次霸榜五象湖销售榜单，所以北投溪境受到的关注也不少。顺带着，还承包了地铁1/3号线换乘站金湖广场站内的广告位。
▲从去年年底至今，金湖广场广告位一直被北投承包
但北投时代已经花“重金转移”了须配建的安置房，北投溪境不少于108800㎡的安置房还在一期二地块中，与商品房住宅分开管理。
对于购房者来说，可能会更愿意选择北投时代，毕竟北投时代旁边将会引进三美实验学校，如无意外，学位就不会有意外。
此外，比较有争议的就是，北投溪境地块总价14.61亿元，楼面价约3847元/㎡，但隔壁的万科“双剑客”——万科翡翠中央约5977元/㎡、万科瑧湾悦的楼面价约14105元/㎡。
对比下来，北投溪境的楼面价还不到万科瑧湾悦的零头。
当然了，万科瑧湾悦是豪宅产品，价格一般在2.2-2.9万元/㎡之间，直接竞争的是北投溪境和万科翡翠中央。
据小鹅了解，万科翡翠中央现在有12999元/㎡起、首付分期1万起的活动，而且，还是带装修交付。
▲万科翡翠中央海报
而据置业顾问所说，北投溪境毛坯交付，97/118㎡户型均价13000元/㎡，卖的最好的133㎡约14000元/㎡，并且还给小鹅算了97/118㎡户型的置业计划表。
97㎡户型的折后单价是约12789元，总价约1263623元，首套首付约255000元，30年月供约4964元;118㎡户型的折后单价约12973元，总价约1567099元，首套首付约315100元，30年月供约6159元。
▲97/118㎡置业计划表
这么看，北投溪境的楼面价与优惠价格的零头，也不差多少。
在五象三中板块，除了恒大御府这条咸鱼，阳光城光明未来悦和万科翡翠中央、北投溪境这几个盘还有的打。
比园林，阳光城未来悦是出了名的有科技感;比产品，只有北投溪境是毛坯交付、大阳台是半赠送;比自然资源，北投溪境有“溪”环绕，略胜一筹;比学校，北投溪境的不确定性更大一些。
而且，对刚需客群来说，性价比更重要，带装修或毛坯，产品的赠送率都可能是决定性优势。所以，北投溪境想要杀出一条路，难度不可谓不大。
「写在最后」
正如北投溪境的“捡漏”楼面价一样，总有些变化是意料之外的。
不管怎么说，北投溪境的价格空间都比五象三中板块其他盘的优势大，若是打起来，赢面还是很大的。
但若是北投溪境凭着那条“溪”坚持1.3万元/㎡起，胜负难料啊。
在此，小鹅也想问一句，大家认为北投溪境能否在几大热盘的围攻下，一直热下去呢?
参考价格：
楼盘地址：
楼盘电话：
