前段时间，“广西首个TOD项目”终于开放营销中心了。
去年7月，小鱼就去踩过它的城市展厅，引起1万网友围观：良庆大桥南， 江景TOD，国企的顶系豪宅长这样?
一年过去，这个良庆“桥头堡”又发生了什么变化?
一、建了一年的钻石售楼部，长这样
小鱼乘坐地铁4号线到达良庆大桥南站，还没出地铁站，就看到轨道御玺君临湾案名和一条单独的通道。
这个通道在C出口旁边，属于C出口的“支路”，只通往御玺君临湾，在地图上并无标注。
▲这是专门给它设了一条“捷径”?
地铁连廊造价不菲，很少有开发商舍得自掏腰包连通地铁，之前五象也只有华润24城有这种专用通道。
沿着“专用通道”往前走，里面贴满了君临湾的广告，真是把自己家的资源利用得淋漓尽致。
▲一整条通道都是君临湾的广告
从专用通道出来，是一个下沉广场，正对轨道御玺君临湾的营销中心——一颗大“钻石”。
小鱼承认，这个“大钻石”乍一看还是有点惊艳的，也不枉建了一年多。
▲地铁出口和钻石售楼部
去年7月的时候，听说这里要建钻石售楼部，小鱼就来看过，不过那时候还没拆绿网。直到今年5月20日，这颗“大钻石”才正式开放。
▲去年7月拍摄
除了售楼部和下沉广场，C地铁口旁边也有一些示范园林，看起来像是新加坡公园风格。
但是相比五象各种五花八门的园林，君临湾的“花园”并不是很出彩。
▲这些示范园林会作为公共绿化保留下来
走进“钻石”内部，由于是全玻璃建筑，所以采光相当不错。
不过里面的装修就相对平常了，一楼是介绍轨道集团及TOD的展厅，二楼主要是沙盘等。
▲售楼部内部
二、成本很高，户型却撑不起豪宅气质
轨道御玺君临湾占地约128亩，容积率3.0，绿化率35%，规划17栋楼，共1515户。
另外，项目还配建一所9班公立幼儿园、一所24班小学、1.5万平商业街、沙渌曲滨水公园以及一座桥。
▲项目平面图
项目配套非常丰富，地铁、学校、河景、公园、商业街样样都有，而且为了配上“广西首座TOD”的名号，轨道御玺君临湾还设计了不少新花样：
比如现在看到的这个“钻石”售楼部，以后将作为商业街的一部分，另外商业街还有11米落差的人工水幕、歌剧院等。
▲商业街效果图
再比如弃用常见的真石漆，用穿孔铝板打造外立面，除去铝板的耐高温、降噪等优点，使用它的主要原因还是为了好看，“就像写字楼一样”。
最夸张的还是空中百米无边际泳池，据说是致敬新加坡金沙酒店，“要打造成为南宁最高端会所，良庆桥南地标建筑”。
▲空中泳池效果图
花了这么多成本，轨道原本是想把君临湾打造成“豪宅”的，“御玺”也是轨道最高端系列。
去年亮相的时候，该项目号称“南宁豪宅新封面”，不过现在轨道已经不再宣传“豪宅”概念了。
▲去年7月轨道荟官方公众号发布
小鱼认为，其中一大的原因就是户型问题。
君临湾的17栋楼中，有塔楼也有板楼，有2梯4户、2梯3户等，而且楼栋的朝向都不一样，西南、东南、正南朝向都有。
▲项目鸟瞰图
再看在售的四个户型，其中1/2#的97㎡、127㎡户型从去年亮相就被大家吐槽，而今年新出9#的140㎡、160㎡户型也没好到哪里去。
▲左右滑动查看户型图
总结一下，主要有以下几个问题：
1.通风欠佳
97/127/140㎡三个户型都是一大一小两个阳台，但是两个阳台并不能形成对流，通风不佳。
市面上120㎡以上户型，基本都能做到南北双阳台通风对流了，而君临湾要160㎡才能达到。
2.不规则阳台
君临湾的127㎡和160㎡两个户型的北面阳台都是梯形，这是为了让外立面呈现出弧形效果。
然而为了好看的外立面，却牺牲业主的使用体验，有几个人会愿意买单呢?
▲而且也没看出来这梯形阳台有多好看
3.赠送面积少
97㎡的两个阳台都是半赠送，而且最大的阳台也只有3.6米，近100㎡的面积，赠送面积不到10㎡，感觉是挺小气的。
另外三个大户型都是赠送绿化阳台，生活阳台面积半赠送，只能说平平无奇，在“赠送面积内卷”的市场上也没有太多竞争力。
不过南宁现在已经禁止新建项目赠送阳台了，等这批竞品卖完后，君临湾或许还有机会。
4.承重墙过多
君临湾目前的四个户型，承重墙过多，特别是1/2#的97㎡、127㎡户型。
君临湾是毛坯交付，不少购房者购买毛坯就是想要自由装修，而现在各房间不能打通，大大减少了装修发挥空间。
据置业顾问解释，承重墙是因为项目是超高层(最高45层)，为楼体安全考虑。
但是同为超高层的华润中山府，最高已经达到55层，也没有这么多承重墙。
▲华润中山府110㎡户型
目前轨道放出的四个户型，确实跟“豪宅”搭不上边。
不过项目还有350㎡大平层，就在空中泳池的上方，仅有约20余套，不知道能否扳回一局。
▲但是这20套可以说是整个项目全部的“豪宅”了
不过，君临湾现在没有变成豪宅，除了产品本身因素外，也跟板块有关。
三、名校遍地开花的五象，又要多一所?
像轨道御玺君临湾这样在地铁口，而且还有河湾、有湖景的配置，如果放在五象更中心的板块，那就是2万+项目了。
你看，万科臻湾悦就是地铁+河湾，现在均价在2.2万/平以上。
▲万科臻湾悦鸟瞰图
甚至轨道御玺君临湾的物业也是万科臻系，南宁目前只有三个项目才能享受的万科高级别物业服务。
但是一样的物业，为什么万科臻湾悦卖2.2万/平，轨道御玺君临湾只能卖到1.3万/平?
究其原因，除了产品品质和品牌形象，学区也是一个大问题。
五象三中板块能上2万+，最大原因是背后有南宁三中五象校区+五象实验一小的支撑。
▲万科臻湾悦区位图
而良庆大桥南板块目前还没有名校支撑，南宁二中青运校区距离较远，划分机会不大。
而良庆初中和五象湖初级中学的认可度不及三美、新民、十四中等。
▲轨道御玺君临湾区位图
在现在五象名校遍地开花的时代，没有名校，就失去了核心竞争力。显然君临湾也知道这个道理。
现在中学已经没有办法改变，君临湾试图在自身配建设的小学和幼儿园上下文章。
据售楼部现场消息，轨道御玺君临湾配建的幼儿园将打造成双语公立幼儿园，而小学也已经在洽谈，准备引进名校，将在8月正式官宣。
▲幼儿园效果图
相信凭借轨道国企实力，引进名校并不困难，就是不知道是哪所。
这几天，小鱼又听到风声，五象将引进西大附小，不知道会不会花落君临湾?
当然，以上仅为猜测，一切还是等待轨道集团官宣。除了学区要补强之外，君临湾其他配套都是不错的。
交通上确实是无可挑剔，无缝衔接地铁4号线，坐地铁四个站就能到总部基地。
自驾出行有良庆大桥、五象大道、良庆大道，过桥用不了多久能到东盟商务区，上下班方便。
▲在项目门口拍摄的良庆大桥
景观方面，君临湾也什么都有，一江、一河、一湖、一公园。
一江是北面的邕江，不过前面还有一块地，目前还未有具体规划，想要看江，至少要20楼以上才行。
河和公园就是沙渌曲滨水公园，君临湾所有楼栋均可看河。
河道和公园均由轨道集团配建，而且轨道还在要河上建一座桥，将跟楼盘一起交付。
▲沙渌曲现状
不过湖景就不确定什么时候能有了，君临湾旁边的五象二湖目前还没有动工的计划，而君临湾计划明年交付1/2#楼，后年交付9#楼，不知道到时候能不能看到湖。
▲良庆湖(五象二湖)现状
商业方面，君临湾自身配套1.5万平商业街，而且隔壁的保利明玥江山也有一条“五象版三街两巷”，足够业主使用。
如果想逛大型商场，也可以去万达茂，开车很快就能到达。
另外，项目已经是封顶在售，轨道集团又是国企，安全性还是比较高的。
▲在售的三栋楼都已经封顶
总体来说，轨道御玺君临湾的短板是户型，配套方面除了学区都还不错，如果真的能引进名校，或许有机会火一把。
「写在最后」
目前，距离轨道御玺君临湾亮相已经一年多。
去年9月，项目就已经拿证在售;今年5月20日，项目正式开放营销中心，算是正式开盘。
截止今天，南宁住建局网签数据显示，君临湾售出71套。在当前市场，算是还凑合的成绩了。
目前，君临湾售价1.18-1.3万/平，价格与周边竞品持平。如果真的引进名校，将给良庆大桥南带来一波热度。
参考价格：
楼盘地址：
楼盘电话：18607711219
